텍사스 주도 오스틴, "주택 위기의 해결책은 더 많은 주택 건설" 주장하는 대표적 사례로 떠올라.
야스민 아세보(Yasmine Acebo)는 오스틴에서 세입자들에게 아파트 임대 할인 혜택을 연결해 주는 일을 한다. 최근 몇 달 동안 이런 혜택을 찾는 것이 어렵지 않았다.
팬데믹 이후 오스틴의 인구가 급증하면서, 2021년에는 임대료가 무려 25%나 상승해 미국 내에서도 가장 큰 증가율을 기록했다. 하지만, 대규모 개발 붐과 주택 밀도를 장려하는 새로운 정책으로 인해 공실률이 급등했다. 이제 집주인들은 새롭게 건설된 고급 아파트를 채우기 위해 고군분투하며, 세입자들을 유치하기 위해 큰 폭의 할인 혜택을 제공하고 있다.
"현재 오스틴의 거의 모든 아파트가 입주 프로모션을 진행하고 있습니다."라고 부동산 중개업체 Pauly Presley Realty의 에이전트인 아세보는 말했다. 최근 사례 중 하나로, 한 고객이 사우스 오스틴에서 원룸 아파트를 찾다가 시내에서 20분 거리에 위치한 Perch Apartments를 선택했다. 원래 월세는 1,420달러였지만, 방문한 다음 날 바로 신청하고 최소 13개월 계약을 맺는 조건으로 두 달 치 무료 임대, 행정 수수료 면제, 그리고 600달러 크레딧까지 받았다.
"이렇게 될 수밖에 없었죠"
아세보는 “이렇게 많은 아파트가 건설되는 걸 보면 언젠가 이런 일이 벌어질 거라는 게 분명했어요.”라고 말했다.
미국은 현재 심각한 주택 위기에 직면해 있다. 이 문제는 대통령 선거에서도 쟁점이 되었고, 수십 년 만에 가장 빠른 인플레이션을 부추겼으며, 고비용 지역에서 교사, 소방관, 식당 종업원 같은 필수 노동자들을 유치하는 것을 거의 불가능하게 만들었다. 그런 가운데, 오스틴은 “더 많은 주택을 지어야 한다”고 주장하는 주택 개발 지지자들의 대표적인 사례가 되었다.
반면, 샌프란시스코나 시카고 같은 진보 성향 도시들은 복잡한 허가 절차로 비판받고 있지만, 오스틴은 규제를 완화하여 개발 속도를 높였다. 그 결과 효과가 나타났다.
미국에서 임대료가 가장 많이 하락한 곳이 오스틴이다. 부동산 정보업체 Redfin에 따르면, 2023년 8월 정점을 찍은 이후 현재 임대료가 22% 하락했다. 중위 월세는 1,399달러로, 불과 3년 만에 400달러가 감소했다.
경제학 101: 공급과 수요
한때 "미국의 게으른 도시(slacker capital)"로 불렸던 오스틴은 원래 저렴한 도시라는 명성이 있었지만, 팬데믹 동안 모든 것이 뒤집혔다. 하지만 이제 임대료가 급락하면서 다시 변화가 찾아왔다. 심지어 이제 오스틴은 텍사스에서 가장 비싼 임대 시장도 아니다.
이로 인해 개발을 찬성하는 "옌비(YIMBYs, Yes-In-My-Backyard)"와 변화를 거부하는 "님비(NIMBYs, Not-In-My-Backyard)" 사이에서 논쟁이 벌어지고 있다.
"이건 경제학 101이죠. 공급과 수요의 문제입니다."라고 MRI Apartment Data의 영업 이사인 신디 리드(Cindi Reed)는 말했다.
2021년, 리드가 "극단적인 한 해"라고 부른 그 해에, 팬데믹 동안 기업들이 오스틴으로 이전하면서 개발업자들이 대거 몰려들었다. 세금 혜택, 좋은 날씨, 다양한 테크 스타트업, 그리고 활발한 사회적 분위기를 찾는 원격 근무자들이 도시로 몰려들었기 때문이다.
보통 개발업자들은 토지를 매입한 후 임차인을 받기까지 약 2년이 걸린다. 그동안 기존 아파트는 신규 입주자들로 가득 찼고, 임대 점유율은 91.7%까지 치솟으며 2015년 이후 최고치를 기록했다.
그런데 2023년과 2024년 사이에 새로운 아파트가 쏟아졌다. Fannie Mae에 따르면, 오스틴에는 거의 5만 개의 신규 임대 주택이 공급되었고, 이는 미국 주요 대도시 중 가장 높은 14%의 공급 증가율을 기록했다.
"지금 오스틴의 임대 시장은 공급 과잉 상태입니다."라고 부동산 중개업체 Habitat Hunters의 소유주 조디 락신(Jody Lockshin)은 말했다. 집주인들은 거의 협상력이 없고, 일부 건물에서는 신규 세입자에게 세 달 치 무료 임대를 제공하거나 기존 세입자에게도 할인 혜택을 주고 있다.
"거래를 하자"
대형 부동산 개발업체인 Tishman Speyer와 Ryan Cos.는 고급 주거 및 사무용 빌딩인 ATX Tower에서 최대 8주 무료 임대를 제공하고 있다. 이 건물은 370개 유닛을 보유하고 있으며, 실내 영화관, 공동 작업 공간, 그리고 리퍼블릭 스퀘어 공원을 내려다보는 20층 야외 수영장 등 최고급 시설을 갖추고 있다. 원룸 월세는 2,352달러부터 시작하며, 3베드룸은 최대 8,000달러에 달한다.
또 다른 개발사인 RPM Living은 The Bowie와 The St. Mary 같은 고급 아파트에서 4~6주 무료 임대 혜택을 제공하고 있다.
하지만 대형 부동산 투자신탁(REIT)들은 오스틴의 집주인들이 다시 힘을 되찾기까지 시간이 걸릴 것으로 보고 있다.
미국 최대 부동산 투자신탁 중 하나인 Equity Residential의 CEO 마크 패럴(Mark Parrell)은 "공급 문제가 심각하고, 시장이 안정화되기까지 1년 정도 걸릴 수 있다."라고 말했다.
빠른 개발 속도
과거 오스틴은 건축 규제 개혁을 시도했지만, 2018년 CodeNEXT라는 개발 계획이 8년 동안 8백50만 달러를 들이고도 결국 무산된 바 있다. 하지만 주택 가격이 급등하자 새로운 정치적 합의가 형성되었다.
"오랫동안 아무 조치도 취하지 않다가, 이제 모두가 긴박함을 느끼기 시작했습니다."라고 2022년 시의원으로 선출된 조 카드리(Zo Qadri)는 말했다.
이에 따라 시장이 된 커크 왓슨(Kirk Watson)은 허가 절차 지연을 줄이는 데 집중했고, 시는 단독 주택 근처(165m 이내) 건물의 높이를 제한하는 규정을 완화했다. 또한, 오스틴은 주차 공간 의무 규정을 폐지한 미국 최대 도시가 되었다.
최근에는 단독 주택 공급을 늘리기 위해, 기존에 한 채만 지을 수 있던 부지에 최대 3채까지 건설을 허용하고, 최소 부지 면적을 1,800제곱피트(약 50평)로 축소하는 정책을 도입했다. 현재 이 프로그램을 통해 약 350건의 신규 주택 신청이 접수되었다.
한편, 보수적인 텍사스 주 의회도 오스틴의 정책을 일부 수용하며 주 전역에서 비슷한 개혁을 추진하고 있다.
"텍사스 주 의회가 나쁜 정책도 많이 내놓긴 하지만, 주택 문제에 관해서만큼은 희망적인 움직임이 보이고 있습니다." 라고 카드리는 말했다.
텍사스 오스틴 한인 부동산 김세규 부동산
Texas Austin Koreantown Realtor Se Kyu Kim Real Estate Broker
자료: Bloomberg 2025년 2월 27일자
https://www.bloomberg.com/news/features/2025-02-27/austin-rents-tumble-22-from-peak-on-massive-home-building-spree?utm_source=website&utm_medium=share&utm_campaign=email
샌안토니오 익스프레스 2025년 2월 27일자
https://www.expressnews.com/business/article/austin-rents-tumble-home-building-texas-20191714.php