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(머니 스토리) 재융자의 다른 시각
요즘 남가주의 날씨를 보면 한창 맑다가 소나기가 내리고 낮과 밤으로 일교차가 심하다.
모기지 이자율이 꼭 이런 심술스런 날씨마냥 오르고 내림을 반복하고 있다. 이자금리가 좀 떨어지면 재융자 해야지 했다가 막상 준비하고 이자율을 확정(lock)하려 하면 밤사이 슬그머니 올라버린다. 일시적 등락은 항상 찾아오는 것이기 때문에 갑자기 많이 올랐으면 하루에 두 번 움직이는 이자율을 예의 주시하며 며칠을 기다려 보는 것도 상책이다.
재융자를 하는 목적이 월 불입금을 줄이거나 변동을 고정으로 바꿔 이자율을 묶는 것이라면 미리 현 주택에서 얼마큼 더 거주할 것인지를 짐작해야 비용을 들이고 하는 재융자에서 손해를 안보게 된다.
만약 비용으로 6000달러가 들었는데 매달 300달러가 절약 되었다면 20개월후 재융자한 덕을 보기 시작한다. 하지만 그 6000달러의 비용 명세를 자세히 보면 순수비용 부분과 어차피 내야 할 주거비용이 있다. 주거비용으로는 미리 계산한 다음달 모기지 불입금이나 보험 또는 HOA 재산세 등이 이에 포함된다. 따라서 실제 소비된 순수 비용만으로 따지면 20개월이 아닌 좀 더 빠른 시일내에 손익분기점이 오리란 예상을 쉽게 할 수 있다.
그러나 매달 변동하는 융자상품을 고정으로 바꾸는것 이라든지 이혼이나 결혼 등 장기적 이익 또는 사회적 문제 때문에 재융자?하는 경우 이러한 계산은 쉽지 않다.
보통 고정 이자는 변동보다 높으므로 변동에서 고정으로 옮길 경우 현재 지불하는 불입금보다 더 많은 불입금을 감수해야 한다.
대신 매달 변하는 이자율의 불안에서 벗어나는 혜택이 있긴 하지만 손익분기점을 찾기 위해선 변동 이자율을 계속 확인해야 될 지 모른다. 이자율이 많이 오르면 오를 수록 손익분기점은 빨리 찾아오겠지만 그 반대면 시간이 걸릴 것이다.
이혼이나 결혼의 경우 재융자로 금전적 이익을 따지기 보다는 융자금의 책임소재등에 더 중점을 두는 경우가 많다. 보통 부부라 하더라도 융자서류에 양쪽이 다 사인하지 않은 경우라면 사인한 배우자만이 융자 책임을 진다.
타이틀은 임의로 바꿀 수가 있으므로 사인한 배우자가 타이틀상에서 빠진다고 하여도 융자서류상의 사인으로 그 책임이 남게 된다. 이것을 바로 잡고 싶을 때 집을 팔지 않는 이상 재융자만이 그 길이다.
재융자를 통해 얻는 것은 처음 잘못된 융자를 바로잡거나 높은 이자율을 낮춰 얻는 금전적 이익말고도 이렇듯 책임소재를 분명히 하자는 데에 그 의도가 있기도 하다.
주로 모기지는 10년짜리 국채에 그 이자율이 연동되어 있다. 현재 미국의 장기 국채가 단기 금리보다 이자율이 더 저렴한 뒤집힌(Inverted) 상황이 되었다. 원래 장기 금리가 회수에 더 큰 위험이 따르므로 더 높아야 정상인데 거꾸로 단기보다 저렴할 경우 불황을 예고한다고 한다.
지난 1989년과 2000에 있었던 '인버티드'상황에서 불황이 뒤따랐고 98년의 '인버티드'는 기우였다. 그렇다면 올 해 2006년은 어떨까?
어쨌든 이미 많이 올라버린 단기 금리에 비해 아직도 저렴한 장기 이자를 누릴 수 있는 마지막 해가 될는지 그건 두고 봐야 알 것이다.