대출업체 '몸 사리기' 융자도 어렵다···다운페이·신용 기준 높여

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모기지 이자율도 상승세
한편 신규 주택담보대출은 얻기가 더 어려워졌다. 이는 신용 등급이 나쁜 채무자들에게만 해당되는 얘기가 아니다. 이번 사태로 충격 받은 모기지 대출업체들은 최저 신용 등급 요건과 계약금을 상향 조정했다. 주택 재고 물량이 쌓여가는 탬파의 부동산업자 킨 디체에 따르면 그 지역의 대출업체들은 매입자들에게 15~20%의 계약금과 신용 등급 700 이상을 요구하는 듯하다.
"이제 그런 요건에 적합한 사람은 과거에 비해 3분의 1 정도밖에 안 된다. 그리고 주택 매물은 5배나 늘었다." 소득 수준이 높고 신용 등급이 우수한 사람들도 피해를 보기는 마찬가지다. 신중해진 대출업체들이 정부 출자 주택금융기관인 패니매와 프레디맥에 신속하게 저당권을 판매할 만한 주택담보대출만 해주려 하기 때문이다.
이들 기관은 41만7000달러 이하의 모기지 채권만 매입한다. 금액이 그보다 큰 상환기간 30년짜리 주택담보대출의 금리는 지난 8월 기존의 6.625%에서 약 7.5%로 올랐다고 코네티컷주 웨스트포트 소재 모기지 중개업체인 애틀랜틱 내셔널 모기지의 마이클 데이버서 사장은 말했다. 예컨대 주택담보대출금이 50만 달러인 경우 연간 추가로 내야 하는 이자는 4375달러나 된다. 13%가 늘어난 금액이다.
이 모든 사태가 어디로 향할지 예측하기는 어렵다. IT 거품기에도 그랬듯이 전문가들의 예측은 언제나 수없이 틀렸다. 미국의 일부 지역 시장은 아직 큰 영향을 받지 않았다. 특히 이른바 수퍼스타급 도시인 뉴욕과 샌프란시스코가 그렇다.
그러나 하루에 20% 정도 폭락하는 주식과 달리 주택 시장은 궤도를 수정하는 데 더 오랜 시간이 걸린다. 1980년대의 주택 호황기 이후 주택 가격은 1989~96년 물가를 감안한 실질 가격으로 20% 하락했다고 실러 교수는 지적했다. "이번 사태는 더 악화될 가능성이 있다고 본다. 그때보다 거품이 더 컸기 때문이다. 게다가 우리가 지금 목격하는 신뢰도 추락 문제를 생각해 보라."
사실 신뢰도는 많이 떨어졌다. 펜실베이니아주 호샴 소재 주택 건설업체인 톨 브러더스의 설립자이자 CEO인 로버트 톨은 주택 호황기의 상징적인 존재였다. 그의 회사는 교외 지구에 호화주택을 건설하는 전문업체다.
그는 2005년 뉴욕 타임스 매거진의 표지기사에서 기업의 중간간부들이 뉴저지주 접경지대인 필라델피아나 뉴욕의 교외지구에서 주택을 구입하려면 400만 달러를 줘야 할 날이 올지도 모른다고 예언했었다. 그러나 지난주 투자자들과의 전화 회의에서 그는 주택 가격이 얼마나 더 하락할지는 언급하지 않으면서 이렇게 말했다. "지난 한 주 동안 우리 회사는 창업 이래 최악의 시기였다."
이는 라스베이거스 외곽의 그 고급 주택들과 메르세드의 진열장에 전시된 자동차들이 한동안 주인 없는 상태로 남을 가능성이 크다는 의미다. 한편 네바다주 헨더슨의 주택 개발업체들은 그곳 거리를 솔리튜드 포인트 애버뉴(황량한 거리)로 명명했다.
중앙일보