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콘도 구입전 체크 포인트 7가지, 연체율 높은 단지 가능한 피하라
관리비 고층일수록 2배 이상 비싼 곳도, 주택보험 약관 보고 수리 책임소재 확인
부동산 침체에도 불구하고 다운타운이나 도심 지역들의 콘도는 여전히 인기를 끌고 있다. 부동산 업계에 따르면 다운타운 뿐 아니라 한인타운, 실버레이크, 할리우드, 마리나 델 레이 등 주요 도심 지역들의 콘도 수요는 꾸준할 뿐 아니라 가격도 소폭 상승세를 보이고 있다. 미국인들의 삶의 방식이 변화하고 있기 때문이다.
그러나 콘도는 가족들끼리 사는 주거 방식이 아니라 이웃들과 함께 생활해야 하는 주거방식이다. 따라서 신경써야 할 것도 많고 입주하기에 앞서 챙겨야 할 사항도 많다. 부동산 전문가들은 콘도를 구입하기 전, 아래와 같은 7가지는 미리 확인해야 한다고 조언하고 있다.
1. 현 소유주들의 연체율을 체크해라.
현재 콘도에 거주하고 있는 사람들의 연체율이 높으면 차압 매물로 나올 가능성이 높은 콘도가 많다는 의미다.
차압 매물이 많이 나오면 콘도 이미지에 부정적인 영향을 미치는 것은 물론 가격 하락도 부채질한다.
또한 연체율이 높으면 콘도 관리가 제대로 이뤄질 리 없다. 악순환이 되풀이된다. 콘도 소유주들의 연체율이 높은 콘도는 피하는 것이 좋다.
2. 공동관리비용을 확인해라.
처음 콘도를 구입하는 사람들이 가장 많이 간과하는 부분이 공동관리비용이다. 월 페이먼트 못지않게 공동관리비용(HOA)도 소유주들에게는 큰 부담이다. 공동관리비용은 콘도에 따라 천차만별이다.
일반적으로는 고층 콘도의 공동관리비용이 높다. LA다운타운에서 분양되고 있는 고층 콘도의 경우 공동관리비용이 스퀘어피트당 35~60센트 선이다.
그만큼 유지보수하고 관리해야 할 부분이 많기 때문이다. 1200스퀘어피트 크기의 2베드룸을 구입한다면 월 페이먼트외 공동관리비로 매달 400~700달러를 부담해야 한다.
반면 저층 콘도의 경우 스퀘어피트당 20~30센트가 일반적이다. 공동관리비가 절반 수준이다.
이밖에도 공동관리비용은 새로운 콘도보다는 오래된 콘도일수록 높아진다. 수리하고 교체해야 할 비용이 많이 들기 때문이다.
3. 렌트 내주는데 제약 없나.
많은 콘도 단지에서 렌트 비율이 10%를 넘지 않도록 제약하고 있다. 만약 콘도 단지의 유닛이 50세대라면 5세대 까지만 렌트를 놓을 수 있도록 하는 것이다.
세입자들은 소유주들보다 콘도 관리에 신경을 덜 쓰기 때문에 관리비용이 높아지기 때문이다.
그러나 일부 콘도소유주협회는 렌트를 놓는데 관대하기도 하다. 만약 투자용으로 콘도를 구입한다면 이 부분은 반드시 챙겨야 하는 사항이다.
만약 렌트 비율에 대한 제약이 있다면 현재 몇 세대가 임대되고 있는 지를 확인하는 것이 필요하다. 이미 10%에 도달했다면 렌트를 놓기가 힘들다.
4. 콘도소유주협회의 일하는 행태를 살펴라.
가능하면 콘도소유주협회에서 논의되는 것을 지켜봐라. 어떤 문제에 대한 불만이 많이 제기되고 콘도소유주협회가 어떻게 대처하는 지를 눈여겨봐라.
만약 불만에 제기되는 데도 콘도소유주협회가 제대로 대처하지 못하면 그 콘도는 문제가 있을 가능성이 높다.
콘도에 문제가 생기면 생활하면서 불편을 겪는 것은 물론 나중에 팔기도 힘들어진다.
5. 콘도 수리를 위한 충분한 자금이 비축돼 있는가.
콘도소유주협회에게 콘도 수리를 위한 자금이 합리적인 수준으로 비축돼 있는지 물어봐라.
전문가들은 콘도가 지어진 지 10년 미만이라면 공동 관리 부문중 정기적으로 수리해야 할 부분(지붕 길 수영장 등)을 바꾸는 데 필요한 자금의 10% 정도를 콘도소유주협회가 비축하고 있어야 한다고 조언하고 있다.
콘도가 지어진 지 10~20년 사이라면 비축해야 할 자금은 수리액의 25~30% 선이며 20년이 넘었다면 50% 정도의 자금을 갖고 있어야 한다. 그렇지 않다면 정작 문제가 발생했을 때 콘도 소유주들이 큰 부담을 떠앉게 된다.
6. 보험 책임소재를 명확히.
콘도에 거주하면서 문제가 발생하면 수리에 대한 책임 소재가 자주 문제가 된다. 콘도소유주협회에서 수리해줘야 하는 부분이 있고 콘도 소유주가 개별적으로 고쳐야 하는 부분이 있다.
일반적으로 건물 외벽이나 수영장 도로 주차장 등 공동관리부분은 콘도소유주협회가 수리를 하고 건물내에서 발생한 문제는 콘도 소유주가 개인의 부담으로 고쳐야 한다.
따라서 콘도소유주협회에게 보험 약관을 요청해 콘도소유주협회에서 수리해주는 부분을 미리 확인해라. 그리고 콘도소유주협회에게 커버하지 않는 부분에 대해 보상을 해주는 HO6(Condo Owner's Insurance)라는 보험을 들어두는 것이 현명한 선택이다.
7. 콘도소유주협회 약관을 눈여겨 보라.
콘도가 고층 콘도인지 주상복합 콘도인지 저층 콘도 인지에 따라 약관을 차이를 보이게 된다. 그러나 일부 콘도에서는 고층 콘도임에도 불구하고 저층 콘도용 약관을 사용하는 경우가 있다.이런 경우 약관 자체를 놓고 법적 분쟁이 발생할 때도 있다.