부동산 투자 전망 - 집값, 10년 더 오른다

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부동산 투자 전망 - 집값, 10년 더 오른다
주택 중간가격이 1999년 이후 16%가 상승했다지만 모든 사람들이 집을 팔아서 이익을 챙길수 있다는 것은 물론 아니다. 어쩌면 이것은 잘된 일인지 모른다. 주택 매매는 완만하게 상승, 주식 시장의 실망적인 전철을 피할 수 있었다. 주식 시장의 등락은 사람들의 정서에 심각한 영향을 미친다. 주가 상승에 따른 이익 발생으로 쉽게 만족할 수도 있지만 파멸적 결과도 배제할 수 없다.
주택 가격 상승의 이익은 거의 영구적이다.
주택 공급부족과 희망자들의 지속적인 증가 때문에 향후 10년 동안 부동산은 안전한 투자 수단으로 꼽힌다. 전문가들은 설사 가격 상승이 둔화돼도 그렇다고 말한다.
일부에서는 주택가격이 '거품현상'이라고 말하지만 이것은 극히 한정된 시장을 말하는 것이다. 또한 주택시장은 나스닥과는 달리 회계 부정같은 요소도 없다.
주택을 현금화하려는 것을 자제하는 미국적 특징 때문에 주택 가격의 가파른 상승을 둘러싼 현상은 놀라운 경제적 이벤트로 평가되고 있다.
미국인들은 추택을 처분하는 대신 가치 상승분을 홈 에퀴티와 모기지 재융자의 형태로 뽑아서 주택 개수, 자녀들의 대학 학비, 일반 지출 및 예금용도로 사용한다.
작년 모기지 융자의 절반 이상이 재융자였고 이 돈은 거의 대부분 다시 미국 경제로 환원됐다. 주택은 미국 가정의 겨제적 버팀목이라고 볼 수 있다.
주식 가치가 지난 2년 동안 무려 40%나 추락하고 재정 투자에 대한 신뢰가 잇단 기업 부정으로 깨어진 지금 미국인들은 자신들의 미래를 집의 가치에 더욱 많이 의존하고 있다. 경기 침체에도 불구하고 지난 3년 간 자동차를 비롯한 고가품들의 매출이 지속적인 상승세를 유지하고 있는 것이 이 사실을 입증한다.
"주식 시장의 이익 발생 1달러당 평균 소비는 3센트인데 비해 주택가치 상승 1달러당 소비는 10센트나 된다." 미국 모기지 협회의 수석 경제학자 덕 던컨의 설명이다.
더많은 사람들이 주택 가치에 의존하기 때문에 만약 주택 가격이 하락하면 경제 기반이 쉽게 붕괴될 수 있다고 우려하는 시각도 있다. 그러나 연방준비은행 이사회의 앨런 그린스펀 의장은 주택 시장이 지난 2년간 매각붐으로 침몰한 주식 시장을 답습하지는 않을 것이라고 낙관한다.
요즘 30년 고정 모기지 이자율이 6.5%선까지 떨어지면서 비싼 집 장만은 과거보다 용이하게 됐다. 반면 일반 주택의 가격은 큰 폭으로 뛰고 있다.
캘리포니아 주도 새크라멘토의 경우 남서쪽으로 약 100마일 떨어진 샌프란시스코 지역 주민들이 유입이 크게 증가하면서 주택 가격은 1990년대의 슬럼프를 완전히 벗어나 강하게 반등하고 있다.
새크라멘토 리맥스 골드의 부동산 업자 프레드 윌콕스는 "이곳으로 엄청난 액수의 돈이 밀려들고 있다"고 말한다.
12년 전 7만5,000달러였던 새크라멘토의 수수한 주택은 현재 20만달러로 뛰었다. 스티븐 그린이 1979년 9만1,000 달러를 주고 구입한 2,000평방 피트짜리 랜치스타일 주택은 지금 30만달러를 호가하고 있다. 만약 주택가격의 거품현상이 존재한다면 그 거품은 캘리포니아주 샌호제를 비롯, 보스턴, 워싱턴, 오스틴 등 하이테크 중심지에서 가장 요란하게 터질 것이다. 실제로 미국의 185개 도심권 가운데 작년 주택 가격 상승률이 가장 낮았던 세곳은 하이테크의 상징인 샌호제, 오스틴, 샌프란시스코로 집계됐다.
집값 상승을 부채질하는 주요요소 가운데 구입 희망자들의 증가 이외에도 개발 억제 등 토지 사용의 제한을 꼽을 수 있다. 토지 사용 제한이 늘어나면서 미국 곳곳에서 신규 주택 건설이 둔화되고 있다.
10년 전만해도 북부 버지니아주는 야생 임야를 택지로 조성하는데 2년이 소요됐었다. 하지만 요즘에는 토지 개발 규제가 강화되면서 소요 기간은 갑절인 4년으로 늘어났다.
미니애폴리스에서도 공원, 산림 및 공한지를 보존하고 도로, 학교 등의 신설을 억제하는 추세가 힘을 받으면서 신규 주택건설은 점점 억제되고 있다.
미니애폴리스 부동산 협회의 마크 앨런은 말한다.
"신규 및 기존 주택에 대한 수요가 공급을 훨씬 초과하고 있다. 또한 많은 사람들이 삶의 질이 좋은 지역과 직장을 따라 이주하고 있다"
미니애폴리스 지역의 주택 가격은 1999년부터 2001년까지 불과 2년 동안 25%나 치솟았다.
출처: US news & World Report