5.18 조치로 한국인들 해외 부동산 투자 러쉬

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5.18 조치로 한국인들 해외 부동산 투자 러쉬
5.18 외환자유화
한국정부는 지난 5월 18일‘외환자유화 추진방안’을 발표했다.
이번 조치로 일반법인은 물론 개인도 l00 만달러 한도에서 투자목적으로 해외에서 주택이나 토지를 취득할 수 있게 되었다. 한국정부는 이전까지 실제 거주할 경우에 한해서만 해외주택을 구입할 수 있도록 했지만, 이번‘5.18 외환자유화 조치’로 현지에서 거주하지 않고도 단순히 시세차익을 겨냥해 해외주택이나 토지를 구입할 수 있도록 했다. 송금액도 개인별 또는 일반법인별로 100만달러까지 투자할 수 있는데 40 만달러짜리 한 채, 60만달러짜리 한 채 등 100 만달러 한도 내에서 분산 투자가 가능하다.

만일 모기지론을 받는다면 100 만달러가 넘는 부동산도 매입할 수 있다. 예컨대 한도액인 100 만달러를 송금하고 은행에서 200만 달러의 모기지론으로 받는다면 300만달러의 부동산도 구입할 수 있다.
한편, 100 만달러는 개인별 한도액으로 부부가 따로 해외부동산 에 투자할 경우 200 만달러까지도 가능하다. 또 부부와 아들 두 명 등 4인 가족이 모두소득을 증명할 수 있다면 400 만달러까지 투자가 가능하다. 여기에 모기지론까지 받을 수 있다면 한 가족이 투자할 수 있는 투자액이 더욱 크게 증가한다.

‘5.18 외환자유화’조치는 해외부동산 보유기간에 제한을 두지 않고 있다. 해외에서 매입한 부동산을 1개월 동안 보유해도 되고 10 년을 보유해도 된다. 보유 기간은 전적으로 소유자가 판단할 사안이다. 다만 실거주 주택의 경우 2년마다 계속 보유하고 있는지를 증명할 수 있는 서류를 한국정부에 제출해야 한다. 한국 정부는 2009년까지 100만달러 투자금액 제한규정도 폐지할 예정이다.
 

묻지마 해외 부동산투자
이번‘5.18 외환자유화 조치’로 한국인들의 미국부동산 에 대한 투자가 크게 증가할 것으로 예상되고 있다.
한국에서 변호사로 일하고 있는 박모(45)씨는 서초구 서초동과 강남구 삼성동에 보유하고 있던 아파트2채 중 한 채를 팔아 미국에 l00만달러짜리 단독주택을 구입했다.

박씨는 집값 60 만달러는 한국에서 송금하고, 나머지 40만달러는 미국현지 모기지론을 이용했다. 박씨는“당분간 미국에 구입한 주택을 세놓아 그 임대료로 모기지론 이자를 갚아 나갈 계획”이라고 말했다.

사업가 최모(52)씨도 대치동의 한 아파트를 팔아 미국에 집을 살 계획을 하고 있다. ‘기러기 아빠’인 최씨는 아들이 미국에 유학중이어서 지난96년 2억원에 구입한 이 아파트를 팔기로 마음 먹었다. 최씨는 “당시 2억원에 산 이 아파트가 지금은 9 억원” 이라며 “전세보증금 2억원, 양도세 약2억 5천만원을 내도 5억여원 정도 남아 미국에 집을 구입할 수 있다”고 말했다.
 

한국정부의 부동산 때려잡기
한국국정부의‘8.31 부동산종합대책' 발표로 내년부터 세금이 중과세되는 1가구 2주택 이상을 소유한 한국인들은 ‘5.18 외환 자유화’ 조치로 해외부동산 투자 규제가 풀리자 한국의 부동산을 처분해 미국 부동산에 투자하고 있다.

더욱이 해외 부동산에 100만 달러까지 투자할 경우 자금출처 증빙서류 제출이 완화되고, 사업자 설립을 통해 부동산을 매입해야 하는 번거로운 절차가 폐지돼 투자가 훨씬 편해진 것도 미국 부동산 투지에 영향을 미치고 있다.
실제 그동안에는 사업계획서, 투자 자금 입증서류(매매계약서, 소득, 납세증명서, 주식 처분서) 등 투자절차가 복잡했다. 2년 이상 해외에서 실

제로 거주할 목적이 있다면 가격과 무관하게 해외 주택을 구입할 수 있고 귀국 후 3년 이내 처분해야 하는 규정도 없어져 미국 부동산 투자를 부추기고 있다. 이로 인해 한국의 은행창구에는 요즈음 ‘묻지마 해외부동산투자’문의가 빗발치고 있다고 한다.
 

해외 부동산 투자 사상 최대
한국의 재정경제부에 따르면 2005년 해외 부동산 투자(신고액 기준)는 2억 8천 121만 1천불로 2004년의 l억 4천 347만 5천불 보다 96% 증가해 사상 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 그러나 2005년 한국의 해외 부동산투자는 대기업이 l억 4천 415만 8천불로 전체의 51%에 달했고, 중소기업은 l억 2천 617 만 5 천불로 44.9% 를 차지했으며 개인과 개인사업자는 1천 87만 8천불인 3.8%에 그쳤다. 이에 대해 재경부 관계자는 “해외 부동산 투자 신고액이 대폭 늘어 난 것은 대기업과 중소기업 등의 활발한 해외진출로 현지법인들이 사무실과 공장부지 확보를 위해 현지 부동산을 사들이고 있기 때문” 이라고 설명했다.

하지만 올해 들어 개인들의 해외 부동산 투자도 급증하고 있다. 재정경제부에 따르면 지난 4월 주거용 해외 부동산투자액은 2110 만 달러로 지난 1월의 480만달러 보다 4배 가까이 급증했다. 투자건수도 같은 기간 13건에서 61건으로 4.6배 늘어났다.  또한 지난3월부터 주거용 해외 주택 투자를 위한 송금 한도가 폐지되면서 건당 투자액수가 평균 40만 달러 수준으로 높아지는 등 해외 부동산 투자가 열풍을 일으키고 있다. 국가별 투자건수도 지난 4월 현재 미국이 174건 중 81건으로 가장 많았다.
 

투자패턴의 변화
미국에 거주하지 않더라도 100만달러까지 주택이나 토지에 투자 할 수 있게 됨에 따라 투자패턴에도 상당한 변화가 일고 있다. 이 전에는 실수요와 투자목적 비율이 6 대 4 정도였지만 이제는 투자목적 고객이 주가 될 것으로 예상되고 있다. 주거용 해외주택구입은 이미 지난 3월부터 투자한도가 모두 풀렸다. 그러나 주거용은 2년 이상 해외에 거주해야 하며 1년에 최소한 6개월 동안은 해당 주택에 살고 있다는 것을 증명해야 한다는 제약이 있는 반면 투자목적의 해외부동산 구입은 거주여건에 구애받지 않아 시세차역을 노리는 한국인들의 미국 부동산투자가 더욱 활발히 이루어 질 것으로 예상된다.

소유권 이전문제에 있어서도 주거용은 상속, 증여가 원천적으로 불가능하지만 투자용은 관련비용만 감수하면 된다. 한국의 재경부 관계자는 구입절차나 사후관리 측면에서 투자 목적이 주거목적보다 간편해 해외 부동산은 대부분 투자용으로 대치될 것이라고 말하고 오는 2008~2009 년께 완전 자유화될 예정이어서 중장기적으로 투자용 미국 부동산 취득이 주거용을 모두 흡수할 것이라고 전망했다. 실제로 한국의 해외부동산투자 회사인 루티즈 코리아는 한국의 투자자금 30억여원을 모아 미국 텍사스 지역 아파트에 투자한 뒤 1년에 1~2회씩 수익을 배당하는 간접투자 상품도 내놓았다.

미국의 부동산에 투자하는 한국의 투자자들은 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 수익형 부동산에 더 많은 관심을 보이고 있는 것으로 알려지고 있다. 루티즈 코리아의 경우처럼 한국의 투자자들은 매월 임대료가 나오는 상가, 임대형 아파트, 소형 빌딩, 골프장 등에 투자를 집중하는 경향을 보이고 있다.

임대수익을 노리는 한국 투자자들은 변두리보다는 도심이나 도심 근처의 부동산에 투자하고 있고 시세차익을 노리는 한국 투자자들은 그 동안 땅값이 많이 오른 인기지역보다는 오히려 외곽의 부동산에 더 관심을 보이고 있다. 이에 따라 미국의 경우 로스앤젤리스 라스베이거스 뉴욕 위싱턴 등 대도시 인근은 이미 오를 만큼 올랐다는 분석이 나온 만큼 상대적으로 덜 오른 중부지역과 남부 지역에 한국 투자자들이 몰릴 것으로 예상하고 있다.
 

미국 부동산 가격은 하락 남부는 상승
미국은 현재 부동산 경기가 냉각되고 있다는 지표가 잇따라 발표되고 있지만 텍사스는 주택시장을 비롯해 상업용 건물의 부동산 시장이 상승세를 타고 있어 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. CNN머니는 미국부동산중개인 협회의 조사를 인용, 올 l/4 분 기 미국 대도시 지역 기존 주택의 중간가격이 21만7900달러로 지난해 4·4분기의 22만 5300달러에 비해 33% 떨어졌다고 보도했다. 이에 따라 미국 집값은 1.1% 의 하락률을 기록한 작년 4분기에 이어 2분기 연속 내렸다.

특히 1991년 이후 집값이 줄곧 오른 보스턴은 1분기 단독주택의 중간가격이 39만 400달러로 l.5% 떨어졌고, 미국부동산중 개인협회가 주택가격을 조사하기 시작한 1979년 이후 내릴 줄 모르던 신시내티의 주택가격도 13만 7000달러로 1.4% 하락했다. 반면 최근 몇 년 동안 진행된 미국의 부동산 붐에서 철저히 소외돼 왔던 텍사스가 고유가로  고용시장이 좋아지고 있고 해외 및 미국 내 이주자가 부쩍 늘고 있어 주택시장 경기가 살아나고 있다. 게다가 캘리포니아등 외부지역 투자자들도‘텍사스에 대거 투자’부동산 수요를 부추기고 있다.

제임스 P 게인즈 텍사스 A&M 대학 부동산 센터 이코노미스트는 “앞으로 몇 년 동안 텍사스의 주택 가격은 과거 15년간의 평균 인상률인 연간 4.5% 를 넘어서는 6~9%에 달할 것”이라고 전망했다. 미국에 투자하는 한국의 투자자 들은 대부분 한인 밀집지역이나 학군이 좋은 지역을 선호하는 것으로 알려져 있다. 이로 인해 LA 에는 한국의 부동산 자금이 꾸준히 유입돼 LA 한인사회가 커나가는 동력을 제공하고 있다.
그러나 한국의 투자자들이 선호 하는 일부 대도시는 한국의 투자자들이 더 이상 투자할 곳을 찾지 못할 정도로 포화상태이고 부동산 거품이 꺼질 것이라는 경고도 계속 나오고 있어 마땅한 투자처를 찾는 한국의 투자가들은 남서부로 눈을 돌리고 있다.
코리아 저널 양동욱기자(kjhou2000@yahoo.com)