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집값 붕괴는 없다, 왜?…'지금까지 오른 요인 저금리 탓만 아니다'
신세대 주택구입 붐 다양한 모기지 상품,
그동안의 집값은 사상 최저의 이자율로 생겨난 '거품'이었기 때문에 현재 진행중인 주택시장 냉각 현상은 고금리에 따른 당연한 결과라는 것이 일반적인 진단이었다.
그러나 지금까지 집값이 오른 것은 '낮은 이자' 때문이 아니라 오를만한 다른 이유가 있었고 이 때문에 현재 주택값이 '붕괴'하지 않을 정도로 펀더멘틀이 있다는 주장이 제기됐다.
이는 시카고의 '페더럴 리저브 뱅크'의 조너스 피셔와 사드 퀘이엄 두 경제학자가 최근 발표한 '주택 붐의 세기적 변화'란 논문에서 실려있다.
이들이 주장하는 요지는 지금까지 진행된 주택가격 상승의 요인은 '낮은 이자'와 '투기' 때문이 아니라 전반적인 부의 축적 신세대 주택구입 증가 다양한 모기지 상품 때문이란 얘기다.
우선 지난 1991년 주택구입 소비지출은 국민총생산(GDP)의 3.5%에 불과했다. 그러나 이는 지난해 처음으로 6%를 넘었다. 두 경제학자는 주택구입에 지출하는 액수가 늘어난 것은 지난 수십년간 닷컴이나 기타 기술 개발 등으로 전체적인 재산의 증식에 따른 것으로 파악했다.
피셔 퀘어엄 두학자는 "최근 주택 구입지출이 늘어난 것은 낮은 이자나 투기 때문이 아니라 그만한 재산이 축적되어 나타난 당연한 귀결"이라고 주장했다.
연령대에 따른 주택소유 패턴의 변화도 주택수요 증가에 영향을 미쳤다. 78~93년 사이에 40대 이하 연령층의 주택소유율은 떨어졌지만 93~2003년의 경우 25~29세 연령층의 주택소유율은 급격하게 높아졌다. 즉 교육수준이 높은 젊은 층의 주택 소유 추세가 크게 높아진 점도 주택구입 붐의 한 요인이 됐다는 것이다.
여기다 이전에는 모기지를 얻기 어려웠던 사람들도 쉽게 모기지를 받을 수 있는 파생상품이 다양하게 등장한 것도 주택구입 증가의 배경이다.
즉 1.2차 융자를 연계한 콤보 모기지 크레딧이 좋지 않은 이들을 위한 서브 프라임 모기지 다운페이 없이 100% 융자를 가능케 하는 노다운 융자 등이 그 예다.
이를 예증하듯 93년엔 노다운 첫 주택구입자가 전체의 7.9%에 달했지만 2003년엔 12.1%를 차지할 정도로 많아졌다. 서브 프라임 론도 94년에 비해 2002년엔 3배 가량 늘었다.
미주 중앙일보