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| [부동산 개발 5대 요소] 부동산 개발 어떻게 할 것인가 |
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| ▷건설: 건설은 누구나 다 아는 것 같으면서도 제대로 아는 사람이 없는 것 중의 하나이다. 건설은 공사가 시작되기 전부터 시작되며 철저한 계획을 수립하여야만 실제 공사 과정의 불확실성을 최소화 할 수 있다. 가장 이상적인 것은 초기 계획 과정에서부터 건설사를 선정 건설 과정에서의 불확실성을 최소화하는 것이라고 생각된다. 약 1 에이커 정도의 땅을 구입하여 콘도로 개발을 하기로 한 프로젝트가 있었다. 조닝에 의하면 약 70여 유닛을 지을수 있었고 이를 위해 3개층의 지하 주차장과 지상 7층의 건물이 설계가 되었다. 그런데 지상 7층이 되면서 철골과 콘크리트를 주로하는 Type 1 구조가 되어서 지상 6층까지일 경우 목조를 주로 사용하는 Type 3 구조에 비해 70% 이상 공사비가 증가하게 되버렸다. 또 시 규정에서 요구하는 주차대수를 맞추기위해 추가로 지하 주차장을 더 지어야 되게 되었다. 만약에 70세대 대신 60세대만 계획하였다면 Type 3 구조로 건설할 수 있었고 지하 주차장의 건설 비용도 절감할 수 있어 오히려 경제적인 프로젝트가 될 수 있었다. 이 사례에서 보듯 꼭 많이 짓는 것만이 최대의 이익을 주는 것은 아닌 것이며 요즘 처럼 건설비용이 급격한 오름세에 있는 경우에는 더욱 경제적인 건설 규모를 고려하는 것이 개발 사업 성공을 위한 하나의 요소이다. ▷ 마케팅: 마케팅이라고 하면 부동산 광고를 떠올리는 경우가 많을 것이지만 사실 마케팅은 프로젝트의 초기 입안 과정에서 부터 시작된다. 특히 주거용 개발 프로젝트일 경우에 최종 사용자 (콘도 구매자 또는 아파트 테넌트) 가 어떤 그룹일 될 것인가에 따라 디자인이 달라지는 경우도 많고 이 과정에서 마케팅 전문가가 주는 정보의 중요함이란 아무리 강조해도 지나치지가 않다. 또 상업용 건물의 경우에도 마찬가지로 오피스 프로젝트의 경우 지역별 사용자별 마케팅 전략에 따라 사업 계획과 규모가 정해지는 경우가 다반사이다. 또 프로젝트의 진행 과정에도 항상 마켓의 변화를 주시하며 마케팅 전략을 수정하므로서 시장의 변화에 적극적으로 대처하는 것 역시 매우 중요한 일이다. 1100 윌셔의 경우 초기 디자인 단계에서 10여개 포커스 그룹을 선정 그들의 요구와 기대 그리고 프로젝트에 대한 반응을 사전 조사 디자인과 프로젝트의 프로그램 (유닛 수 크기 방의 갯수등)에 적극 반영하였고 아시안 특히 한인들의 구매력이 상당하다는 사실을 알면서 한인들을 대상으로하는 마케팅을 적극적으로 펼쳐 성공적인 분양성과를 이루어 냈다. |
출처: 중앙일보 LA |