한인 선호 '부동산 낀 비즈니스 함정'...임대료 못 대는 매상 '곤란'

매상.적정 감정가 수시 체크를

부동산 낀 사업체' 왜 따로 에스크로?...비즈니스는 동산, 프로퍼티는 부동산

인컴 프로퍼티의 감정은 대부분 렌탈 인컴이 기준이 된다. 50만달러의 현금을 투자했는데 한달에 3000달러의 순수익이 나온다면 재고해야 할 투자이다.

다음의 매물을 '감정'하면서 구입 여부를 알아보자. 물론 결정은 바이어의 몫이다.

리커스토어를 낀 단독 건물이다. 주인은 1백만달러 이상을 요구했지만 적정 가격은 99만달러다. 프로퍼티는 45만달러 사업체는 54만달러로 할당했다.

사업체 가격 산정의 기준은 다음과 같다. 월 매상이 6만달러니까 단순 계산으로 8배를 쳤고 나머지 6만달러는 한달 매상에 해당하는 인벤토리다.

이정도 매상을 올리는 리커스토어의 경우 적정 렌트비는 5-7%선. 중간인 6%를 치면 3600달러가 임대료로 나간다. 물론 프로퍼티까지 사면 렌트비는 안 나간다. 하지만 재산세나 보험료 등은 본인이 내야 한다. 이 가게의 순수익은 전체 매상의 16-18%로 월 1만달러가 된다.

다음은 프로퍼티 가격을 산정한 기준이다. 1년 임대 수입이 3600달러 곱하기 12달은 4만3200달러 여기서 25%는 제한다. 이유는 재산세나 보험료 같은 지출이 있기 때문이다. 요즘의 캡 레이트는 6 정도. 하지만 비지니스가 있는 프러퍼티의 경우에는 1을 더해주는 것이 관행이다. 그러면 캡 레이트는 7이 되고 적정 가격은 임대 수입 3만달러(4만3200달러의 75%)를 캡 레이트 7로 나누면 약 45만달러가 된다.

이 물건을 99만달러에 사서 운영했을 경우 한달에 주인에게 얼마나 남는지 계산해본다.

사업체는 50%를 다운하고 나머지는 융자를 한다고 가정한다. 융자액 27만달러를 10년동안 원금 상환을 하면 한달 페이먼트는 3300달러 정도이다. 45만달러의 프로퍼티는 35% 다운하고 65%를 융자로 충당하면 월 페이먼트는 2200여달러가 된다(25년 원금 상환 기준). 따라서 총 다운페이는 43만달러이고 월 페이먼트는 모두 5500달러가 되는 셈이다.

월 1만달러 순수익에다 렌트비 3600달러는 안나가니까 남는 금액은 1만3600달러 페이먼트를 빼고도 7500달러는 남는 셈이다.

각종 세금 혜택에다가 시간이 지나면 페이먼트로 원금을 상환하게 되니까 적당한 매물이라 할 수 있을 것이다. 위의 매물은 페이먼트를 내고도 생활비는 떨어지니까 버틸만 하지만 비지니스의 매출이 워낙 적은 경우에는 페이먼트에 부담이 되는 매물이 종종 있다. 이런 매물을 매입하려면 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다.

케빈 강 객원기자